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Affitto con riscatto: la tutela del proprietario se il conduttore non paga i canoni

Sta riscontrando consensi crescenti nel mercato immobiliare l’applicazione dell’affitto con riscatto (cd. rent to buy), che permette di acquistare un immobile prevedendo l’iniziale locazione con il versamento di un canone, comprensivo di una quota a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Questa forma contrattuale sconta, tuttavia, un’importante criticità nel caso in cui il conduttore non provveda al pagamento dei canoni pattuiti. Infatti, pur prevedendo la legge la risoluzione del contratto, con diritto del proprietario di trattenere, a titolo di indennità, le somme versategli e con obbligo di restituzione immediata dell’immobile, è quest’ultimo aspetto quello più delicato non essendo certi i tempi di rilascio. Questa incertezza si spiega per il fatto che il proprietario deve ottenere un provvedimento giudiziario, che sia un titolo esecutivo, con cui l’ufficiale giudiziario procederà alla liberazione dell’immobile. Un’ulteriore ostacolo alla rapida riconsegna dell’immobile deriva dall’impossibilità di applicare la procedura di intimazione di sfratto, che è specifica dei contratti di locazione.

Una soluzione per ovviare alle suddette problematiche è quella di avvalersi, al momento dell’inadempimento del conduttore, di una clausola risolutiva espressa (sempre che sia stata prevista nel contratto), richiedendo all’ufficiale giudiziario di procedere alla liberazione dell’immobile. Come titolo esecutivo si potrà, in tale ipotesi, utilizzare l’atto pubblico, con cui si è stipulato il contratto, che sostituirà il provvedimento del giudice di condanna al rilascio dell’immobile.

Pertanto, i proprietari intenzionati a vendere i loro immobili con la formula dell’affitto con riscatto possono avere, con gli accorgimenti suggeriti, un’adeguata garanzia in caso di inadempimento del conduttore nel saldo dei canoni.

Avv. Marco De Paolis
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DE PAOLIS
CONSULENZA LEGALE E SOCIETARIA
INTERNAZIONALIZZAZIONE E STARTUP
Piazzetta Monsignor Almici, 13
25124 Brescia
T. +39 030 2421245
F. +39 030 2449678
E. marco.depaolis@studiomarcodepaolis.it

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Rent to buy, nuova opportunità per i proprietari immobiliari: queste le tutele

Il rent to buy (o contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili) è una tipologia contrattuale che, essendo ora disciplinata nel nostro ordinamento (art. 23, DL n. 133/2014), può rappresentare una buona alternativa per le imprese costruttrici di ampliare il proprio mercato e di individuare una soluzione per ridurre il proprio invenduto.

Che cos’è il rent to buy? È un contratto di locazione con opzione mediante il quale il conduttore ottiene la facoltà di acquistare l’immobile locatogli entro una data predeterminata e ad un prezzo prestabilito alla data di stipulazione dell’accordo. In esso le parti definiscono l’ammontare del canone di locazione e di quello da versare in conto acquisto.

Il rent to buy presenta tuttavia per i soggetti concedenti alcune criticità. La prima è determinata dalla circostanza che essi non possono alienare a terzi l’immobile per tutta la durata del contratto. La seconda è rappresentata dall’incertezza circa la decisione del conduttore se acquistare o meno l’immobile al termine fissato nell’accordo con conseguente obbligo di restituire la parte dei canoni imputata in conto acquisto. La terza è, infine, costituita dal deprezzamento del valore dell’immobile al momento della riconsegna per l’uso che ne è stato fatto nel periodo di durata della locazione e dalla necessità di eseguire lavori di manutenzione per rendere il bene appetibile a nuovi clienti.

Alla luce di queste osservazioni come può tutelarsi il concedente?

In caso di mancato esercizio dell’opzione di acquisto, così come nell’ipotesi di inadempimento nel pagamento dei canoni, può essere formulata la richiesta di restituzione dell’immobile esercitando le azioni previste per la sua liberazione.

Per le opere di manutenzione necessarie a ripristinare lo stato dell’immobile, una volta riconsegnato, il concedente può trattenere una parte dei canoni percepiti a titolo di compensazione. È pertanto opportuno tutelarsi al momento della stipulazione del contratto inserendo clausole che autorizzino una restituzione parziale dei canoni a titolo di risarcimento oppure il versamento di una caparra confirmatoria.

Avv. Marco De Paolis
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