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Recupero dei crediti più efficace con le nuove azioni previste a tutela dei creditori

Con l’entrata in vigore del D.l. n. 83/2015 il legislatore è intervenuto per favorire l’esito positivo delle azioni dirette al recupero dei crediti, offrendo ai creditori strumenti più validi per la ricerca e l’individuazione del patrimonio del debitore.

Come noto, per i beni immobili, esiste un sistema telematico che consente l’immediata individuazione del patrimonio del debitore, attraverso la consultazione di banche dati catastali. Per gli altri beni soggetti ad esecuzione forzata (beni mobili; beni mobili registrati; crediti nei confronti di terzi, depositi bancari e redditi da lavoro) è stato, invece, recentemente introdotto l’art.492 bis c.p.c.. Questa norma disciplina uno specifico procedimento, che autorizza il creditore ad accedere in via telematica alle banche dati della pubblica amministrazione, al fine di poter individuare i beni del debitore da sottoporre a pignoramento.

Una volta autorizzato, il creditore, mediante l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario, che è il soggetto abilitato alla consultazione telematica, può acquisire informazioni sulla consistenza del patrimonio del debitore. In caso di esito negativo, è prevista la possibilità per il creditore di ottenere che l’Ufficiale giudiziario interroghi il debitore circa eventuali giacenze e/o crediti verso terzi. In caso di dichiarazione mendace il debitore sarà sanzionato con l’applicazione di una multa fino a 316 euro e la reclusione fino a un anno. Qualora si verifichi il mancato funzionamento delle strutture tecnologiche, il legale del creditore può consultare direttamente le banche dati previa autorizzazione ex articolo 492 bis c.p.c..

La portata dello strumento è significativa per i creditori sotto più profili: da un lato, nell’ipotesi di ricerca telematica negativa, possono richiedere all’Ufficiale giudiziario l’interrogatorio del debitore circa eventuali giacenze e/o crediti verso terzi, dall’altro, sono tutelati da un sistema sanzionatorio contro le dichiarazioni mendaci, che prevede l’applicazione di una multa e della reclusione a carico del debitore. Infine, la norma conferisce una maggiore efficacia al recupero del credito, precludendo di fatto al debitore, per effetto delle sanzioni penali, la possibilità di occultare in tutto o in parte il proprio patrimonio e/o la propria situazione reddituale.

Avv. Marco De Paolis
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DE PAOLIS
CONSULENZA LEGALE E SOCIETARIA
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Affitto con riscatto: la tutela del proprietario se il conduttore non paga i canoni

Sta riscontrando consensi crescenti nel mercato immobiliare l’applicazione dell’affitto con riscatto (cd. rent to buy), che permette di acquistare un immobile prevedendo l’iniziale locazione con il versamento di un canone, comprensivo di una quota a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Questa forma contrattuale sconta, tuttavia, un’importante criticità nel caso in cui il conduttore non provveda al pagamento dei canoni pattuiti. Infatti, pur prevedendo la legge la risoluzione del contratto, con diritto del proprietario di trattenere, a titolo di indennità, le somme versategli e con obbligo di restituzione immediata dell’immobile, è quest’ultimo aspetto quello più delicato non essendo certi i tempi di rilascio. Questa incertezza si spiega per il fatto che il proprietario deve ottenere un provvedimento giudiziario, che sia un titolo esecutivo, con cui l’ufficiale giudiziario procederà alla liberazione dell’immobile. Un’ulteriore ostacolo alla rapida riconsegna dell’immobile deriva dall’impossibilità di applicare la procedura di intimazione di sfratto, che è specifica dei contratti di locazione.

Una soluzione per ovviare alle suddette problematiche è quella di avvalersi, al momento dell’inadempimento del conduttore, di una clausola risolutiva espressa (sempre che sia stata prevista nel contratto), richiedendo all’ufficiale giudiziario di procedere alla liberazione dell’immobile. Come titolo esecutivo si potrà, in tale ipotesi, utilizzare l’atto pubblico, con cui si è stipulato il contratto, che sostituirà il provvedimento del giudice di condanna al rilascio dell’immobile.

Pertanto, i proprietari intenzionati a vendere i loro immobili con la formula dell’affitto con riscatto possono avere, con gli accorgimenti suggeriti, un’adeguata garanzia in caso di inadempimento del conduttore nel saldo dei canoni.

Avv. Marco De Paolis
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