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Clausola di prelazione: vale anche in caso di cessione dell’usufrutto sulle azioni

In continuità con l’articolo pubblicato ieri, abbiamo ritenuto opportuno dare segnalazione del recente orientamento del Comitato Interregionale dei Consigli Notarili delle Tre Venezie che, in materia di diritto societario, ha presentato il 19 settembre u.s. una massima inerente alla clausola di prelazione.

Questa massima stabilisce che è pienamente legittima l’applicazione della clausola di prelazione anche alla cessione dell’usufrutto sulle azioni. Si precisa, altresì, che, nel caso di costituzione di usufrutto, il diritto offerto agli altri soci dovrà avere le stesse caratteristiche di quello che si intende costituire a favore del terzo. Pertanto, ai soci sarà offerto un usufrutto commisurato alla vita del terzo nell’ipotesi in cui sia vitalizio.

Avv. Marco De Paolis
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DE PAOLIS
CONSULENZA LEGALE E SOCIETARIA
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Affitto con riscatto: la tutela del proprietario se il conduttore non paga i canoni

Sta riscontrando consensi crescenti nel mercato immobiliare l’applicazione dell’affitto con riscatto (cd. rent to buy), che permette di acquistare un immobile prevedendo l’iniziale locazione con il versamento di un canone, comprensivo di una quota a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Questa forma contrattuale sconta, tuttavia, un’importante criticità nel caso in cui il conduttore non provveda al pagamento dei canoni pattuiti. Infatti, pur prevedendo la legge la risoluzione del contratto, con diritto del proprietario di trattenere, a titolo di indennità, le somme versategli e con obbligo di restituzione immediata dell’immobile, è quest’ultimo aspetto quello più delicato non essendo certi i tempi di rilascio. Questa incertezza si spiega per il fatto che il proprietario deve ottenere un provvedimento giudiziario, che sia un titolo esecutivo, con cui l’ufficiale giudiziario procederà alla liberazione dell’immobile. Un’ulteriore ostacolo alla rapida riconsegna dell’immobile deriva dall’impossibilità di applicare la procedura di intimazione di sfratto, che è specifica dei contratti di locazione.

Una soluzione per ovviare alle suddette problematiche è quella di avvalersi, al momento dell’inadempimento del conduttore, di una clausola risolutiva espressa (sempre che sia stata prevista nel contratto), richiedendo all’ufficiale giudiziario di procedere alla liberazione dell’immobile. Come titolo esecutivo si potrà, in tale ipotesi, utilizzare l’atto pubblico, con cui si è stipulato il contratto, che sostituirà il provvedimento del giudice di condanna al rilascio dell’immobile.

Pertanto, i proprietari intenzionati a vendere i loro immobili con la formula dell’affitto con riscatto possono avere, con gli accorgimenti suggeriti, un’adeguata garanzia in caso di inadempimento del conduttore nel saldo dei canoni.

Avv. Marco De Paolis
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Con le clausole di co-vendita più facile trovare l’accordo con gli investitori

La scelta di un investitore di sostenere un’iniziativa imprenditoriale non si fonda soltanto sui dati economico-finanziari ma anche sulle garanzie che gli vengono fornite circa la sua remunerazione e la valorizzazione della quota, che si presta ad acquistare.

Come si può dunque convincere un investitore? La soluzione è rappresentata dalle clausole di co-vendita rientranti nei diritti particolari dei soci previsti dall’art. 2468, comma 3, cod. civ.. Tra queste la più rilevante, nel nostro caso, è la cd. tag-along.

Questa disposizione, da inserire nello statuto o in un apposito patto parasociale, consente di attribuire al socio finanziatore il diritto di cedere la propria partecipazione alle medesime condizioni pattuite dal socio imprenditore con il terzo acquirente. Altresì, autorizza il soggetto intenzionato a cedere la propria partecipazione di farlo a condizione di ottenere dal suo acquirente l’impegno all’acquisto dell’intero capitale sociale alle medesime condizioni a lui riconosciute.

Mediante questa clausola l’investitore si garantisce anche la possibilità, qualora l’imprenditore decida di cedere la propria partecipazione ad un terzo, di prendere parte al trasferimento beneficiando di un premio di maggioranza.

In ogni caso, a pena di nullità, gli accordi di tag-along devono garantire al socio di maggioranza almeno il valore che gli spetterebbe in caso di recesso (c.d. principio di equa valorizzazione della partecipazione) e non escludere l’investitore da ogni partecipazione alle perdite della società (c.d. divieto del patto leonino). È altresì consentito prevedere che il prezzo pagato dal terzo sia ripartito in maniera non proporzionale rispetto alle partecipazioni possedute.

Dedicate, quindi, la giusta attenzione nelle fasi di trattativa a queste clausole al fine di rispettare i limiti di legge e di definirne ogni elemento con la cura necessaria a favorire l’investimento e a prevenire futuri conflitti tra soci.

Avv. Marco De Paolis
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Rent to buy, nuova opportunità per i proprietari immobiliari: queste le tutele

Il rent to buy (o contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili) è una tipologia contrattuale che, essendo ora disciplinata nel nostro ordinamento (art. 23, DL n. 133/2014), può rappresentare una buona alternativa per le imprese costruttrici di ampliare il proprio mercato e di individuare una soluzione per ridurre il proprio invenduto.

Che cos’è il rent to buy? È un contratto di locazione con opzione mediante il quale il conduttore ottiene la facoltà di acquistare l’immobile locatogli entro una data predeterminata e ad un prezzo prestabilito alla data di stipulazione dell’accordo. In esso le parti definiscono l’ammontare del canone di locazione e di quello da versare in conto acquisto.

Il rent to buy presenta tuttavia per i soggetti concedenti alcune criticità. La prima è determinata dalla circostanza che essi non possono alienare a terzi l’immobile per tutta la durata del contratto. La seconda è rappresentata dall’incertezza circa la decisione del conduttore se acquistare o meno l’immobile al termine fissato nell’accordo con conseguente obbligo di restituire la parte dei canoni imputata in conto acquisto. La terza è, infine, costituita dal deprezzamento del valore dell’immobile al momento della riconsegna per l’uso che ne è stato fatto nel periodo di durata della locazione e dalla necessità di eseguire lavori di manutenzione per rendere il bene appetibile a nuovi clienti.

Alla luce di queste osservazioni come può tutelarsi il concedente?

In caso di mancato esercizio dell’opzione di acquisto, così come nell’ipotesi di inadempimento nel pagamento dei canoni, può essere formulata la richiesta di restituzione dell’immobile esercitando le azioni previste per la sua liberazione.

Per le opere di manutenzione necessarie a ripristinare lo stato dell’immobile, una volta riconsegnato, il concedente può trattenere una parte dei canoni percepiti a titolo di compensazione. È pertanto opportuno tutelarsi al momento della stipulazione del contratto inserendo clausole che autorizzino una restituzione parziale dei canoni a titolo di risarcimento oppure il versamento di una caparra confirmatoria.

Avv. Marco De Paolis
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