Affitto con riscatto: la tutela del proprietario se il conduttore non paga i canoni

Sta riscontrando consensi crescenti nel mercato immobiliare l’applicazione dell’affitto con riscatto (cd. rent to buy), che permette di acquistare un immobile prevedendo l’iniziale locazione con il versamento di un canone, comprensivo di una quota a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Questa forma contrattuale sconta, tuttavia, un’importante criticità nel caso in cui il conduttore non provveda al pagamento dei canoni pattuiti. Infatti, pur prevedendo la legge la risoluzione del contratto, con diritto del proprietario di trattenere, a titolo di indennità, le somme versategli e con obbligo di restituzione immediata dell’immobile, è quest’ultimo aspetto quello più delicato non essendo certi i tempi di rilascio. Questa incertezza si spiega per il fatto che il proprietario deve ottenere un provvedimento giudiziario, che sia un titolo esecutivo, con cui l’ufficiale giudiziario procederà alla liberazione dell’immobile. Un’ulteriore ostacolo alla rapida riconsegna dell’immobile deriva dall’impossibilità di applicare la procedura di intimazione di sfratto, che è specifica dei contratti di locazione.

Una soluzione per ovviare alle suddette problematiche è quella di avvalersi, al momento dell’inadempimento del conduttore, di una clausola risolutiva espressa (sempre che sia stata prevista nel contratto), richiedendo all’ufficiale giudiziario di procedere alla liberazione dell’immobile. Come titolo esecutivo si potrà, in tale ipotesi, utilizzare l’atto pubblico, con cui si è stipulato il contratto, che sostituirà il provvedimento del giudice di condanna al rilascio dell’immobile.

Pertanto, i proprietari intenzionati a vendere i loro immobili con la formula dell’affitto con riscatto possono avere, con gli accorgimenti suggeriti, un’adeguata garanzia in caso di inadempimento del conduttore nel saldo dei canoni.

Avv. Marco De Paolis
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DE PAOLIS
CONSULENZA LEGALE E SOCIETARIA
INTERNAZIONALIZZAZIONE E STARTUP
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